アラサーOLのももこ（@momoko30around）です。
住宅購入にあたり、現金一括で購入することができないため住宅ローンを組むことになりました。
しかし、今回購入した物件が築古戸建て物件だったため、住宅ローン選びがとても大変だった話です。
物件スペック
引き渡し前にさくら事務所のホームインスペクションを受けたところ、いくつか指摘事項があったため、わたしたちはリフォームをすることを前提に購入しました。イメージとしてはこんな感じの物件スペックです。
- 築20年ぐらいの築古戸建て物件
- 内装リフォームはしなくても住めるレベル
- 外装リフォームはやったほうがいいレベル
築20年ぐらいの戸建て物件で外壁・外装のメンテをやっていない物件はリフォーム代がかなり高いので要注意です。
住宅ローンの金利でリフォームを行うなら二段階融資が必要
今回、リフォーム代金を含めて住宅ローンを組みたいと考えていました。
というのも、リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高いからです。
というわけで、二段階融資というものが必要になりました。
二段階融資というのは、物件に対する融資と、リフォームに対する融資の二段階に分けて融資をしてくれる仕組みで、金利は住宅ローンの金利が適用されます。
これは後から知ったことですが、二段階融資ができる金融機関は限られており、一般的には大手金融機関ぐらいしか対応していないようでした。
ということは、リフォームを前提に住宅ローンを組もうと思うと、金融機関は限られてしまうということです。
住宅ローン審査①auじぶん銀行
手始めに、金利の低そうなネット銀をあたってみようということでauじぶん銀行の住宅ローンの仮審査をしたところ、ソッコーで落とされました(笑)
ネットで申し込んで翌日には回答来たのでとてもスムーズではありましたが。。。
auじぶん銀行の住宅ローンでは、築古物件は取り扱わないか、二段階融資を行っていない可能性がありますが、詳細は不明です。
住宅ローン審査②ソニー銀行
次に、ネット銀の中で唯一住宅ローン専用窓口を構えて相談に乗ってくれるというソニー銀行に望みを託しました。
銀座にあるCONSULTING PLAZAというところで立地は申し分なく、内装もすごくおしゃれな感じでしたよ。
で、二段階融資の相談をしたところ「物件に対する融資決定後にリフォームに対する融資の審査を行う方法しかない」といわれてしまいましたΣ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｰﾝ
この場合、物件に対する融資決定後に、リフォーム代金の融資が下りない可能性が出てきます。
そんなリスキーなチャレンジはできなかったので、すごすごと退散しました。
住宅ローン審査③イオン銀行
こちらも第三の銀行の中ではちゃんと店舗を構えて相談窓口を持っているイオン銀行。
auじぶん銀行、ソニー銀行の失敗を糧に十分な下調べをしたうえで相談窓口へ行きました。
すると、なんと二段階融資が可能ということでした！
ただし、500万円まで(・ω・)
500万円を超えた分は自己資金で・・・という感じです。
リフォーム代が500万円を超えるかどうかは正直この段階ではわからなかったのですが、万が一500万円以内におさまりそうな場合はイオン銀行から借りることを考えたかったため、仮審査を受けました。
仮審査はネット上で完結し、たしか2～3日で審査がおり、数日後に店舗へ本審査の手続きへ向かいました。
しかし、本審査の手続きの途中、物件が古いということもあり必要書類が足りず本審査を進めることができませんでした・・・。
この必要書類というのは、古い物件であればないケースが多々あるので、イオン銀行の住宅ローンもどちらかというと新築や築浅物件向きじゃないかな～と思います。
とはいえ、金利競争力は非常に高かったのと、イオンでのお買い物が常に5%オフになるゴールドカードの付帯サービスもあったので、お近くにイオンがあるって方は検討の一つにしてもよいのかと。
住宅ローン審査④三菱UFJ銀行
auじぶん銀行、ソニー銀行、イオン銀行と立て続けにダメだったこともあり、大手金融機関を頼ることにしました。
三菱UFJ銀行の住宅ローンでは二段階融資が可能だったため、仮審査・本審査ともに申し込みました。
中古物件でリフォーム込みで住宅ローンを組もうと考えられている方は、とりあえず三菱UFJ銀行に相談してみるといいかもです。
金利は低くはありませんが、かなり融通効く銀行だという印象でした。
余談ですが、転職回数の多い私は手書きで経歴書を提出させられました。
まぁ提出することはやぶさかではないのですが、データ（PDF）で経歴書を出したところ、手書きでもう一度出してくださいと言われたので、非常に心象が悪かったです。
さらにはすべてのやり取りにおいて電話が中心なため、やり取りの履歴が残りづらく、夫婦で情報共有するのにとても苦労しました。
住宅ローン審査⑤三井住友信託銀行
投資仲間であるたぱぞうさんが以前住宅ローンの記事を書いていたことを思い出し、三井住友信託銀行なんて聞いたこともないところだけど（かなり失礼）話を聞きに行ってみるか、ということで住宅ローン相談の来店予約を取りました。
来店時のアンケートで「来店のきっかけは？」という項目で、紹介者の欄に「たぱぞうさん」とちゃんと書きました(笑)
三井住友信託銀行の金利はネット銀並みに低かった（変動だと0.4%台）のと団信の保険も充実しており、肝心な二段階融資はもちろん可能であり、金利タイプ（元金均等、元利均等）も選べたため仮審査・本審査ともに申し込みました。
余談ですが赤い銀行と違ってやり取りはメール・電話ともに可でした。
リフォーム前提の築古物件を買う時の住宅ローン選びまとめ
我が家は二行から融資の認可が下りたため、他の銀行の審査を受けませんでしたが、築浅の物件や新築の場合は選びたい放題だと思いますので、自分にぴったりな住宅ローン商品を探すことをおすすめします。
逆に築古物件の場合は、築年数により銀行の考え方が全く違うので一概には言えませんが、とりあえず大手三行は当たってみてよいと思います。
その中でも三井住友信託銀行は住宅ローンに力を入れており、属性の良い方（大手企業勤め、ダイナースクラブ持ってる方など）は優遇してもらえる可能性があります。
築古物件の場合、ネット銀はおそらく塩対応かと思いますので、通ればラッキーぐらいの心持ちでいたほうが、連続で審査落ちしたときの気持ちが全く違うと思います(*´ω｀*)
さすがに連続で審査落ちると、我が家の属性ってそんなに悪いの！？って思っちゃいます。。。
（補足）フラット35を選ばなかった理由
twitterでフラット35は検討しなかったの？という質問をいただいたので追記をします。
築古の戸建て物件でフラット35を適用しようとすると、適合証明書を取得しなければならず、検査を受けるにも手数料が別途かかりとても手間がかかります。
そのため、フラット35は念頭に置かず、一般の金融機関の住宅ローンの中から探しました。
築古であってもマンションの場合は、建物の堅牢性が戸建てとは全く異なりますので、耐震基準を満たしていればフラット35の取得は難しくないように思います。
そのため、購入する物件がマンションなのか、戸建てなのか、で、フラット35が使えるかどうかが変わりますので、ご自分の購入したい物件の種類によって検討していただければと思います。
